В России сокращается сегмент бюджетных новостроек. Как сообщают «Известия» со ссылкой на данные Центробанка, доля жилых комплексов экономкласса на рынке первичного жилья достигла критического уровня в 22%. Параллельно с этим в общем объеме строительства растет процент бизнес-сегмента. Исследователи рынка фиксируют эту негативную тенденцию на протяжении последних трех лет, отмечая последовательное замещение типовой застройки объектами повышенного комфорта и бизнес-класса.
География проблемы охватывает практически все крупные агломерации. В таких городах, как Пермь, Казань или Ростов-на-Дону, найти предложения в категории «эконом» практически невозможно — их доля балансирует в районе 5%. В обеих столицах ситуация немногим лучше: девелоперы планомерно уходят от реализации дешевых квадратных метров, концентрируясь на более прибыльных лотах.
Основной причиной явления стало резкое ограничение льготных программ ипотечного кредитования. Поскольку покупательская способность в массовом секторе неразрывно связана с доступностью жилищных займов, сокращение госсубсидий замедляет наполнение эскроу-счетов.
Серьезные опасения у участников рынка вызывает и вероятное ужесточение условий по льготным кредитам для семей с детьми. Когда коммерческие ставки по ипотеке сближаются со льготными, первичное жилье теряет свое главное преимущество перед готовыми квартирами от собственников. Застройщики констатируют, что доходность возведения стандартных многоэтажек сегодня стремится к минимальным значениям. В условиях галопирующей инфляции, удорожания стройматериалов и взлета стоимости земли «выжимать» низкую цену реализации становится невозможно.
Инвестиции в массовое жилье превратились в зону повышенного риска. Высокие издержки на проектирование, подключение коммуникаций и постоянно ужесточающиеся нормативы качества вынуждают компании менять стратегические ориентиры. Бизнес-сегмент выглядит куда привлекательнее, поскольку его аудитория обладает капиталом и гораздо реже прибегает к помощи заемных средств. В московском регионе объекты комфорт-класса уже захватили лидерство, составляя более половины всего рынка.
Представитель компании «Этажи» Ирина Пашковская ожидает, что в среднесрочном периоде доля доступного жилья будет стабильно уменьшаться на 2–3% в год. По мнению Марьяны Меркулович, руководителя департамента по коммерческой недвижимости Estate Today, данная ситуация — следствие фундаментальных законов экономики: застройщики не станут работать в низкомаржинальных сегментах, когда другие направления приносят больше выгоды. Если ситуация не изменится, доступное жилье в черте мегаполисов может окончательно исчезнуть, уступив место кварталам для состоятельных граждан.
Девелопер: кто он и чем занимается на рынке недвижимостиЧитать дальше