Shutterstock/FOTODOM Главный риск для девелопера сегодня — не рыночная конъюнктура, а нестабильность правил игры после того, как проект уже получил финансирование. Этот тезис стал основным на совместном заседании секций «Архитектура и градостроительство» и «Долевое строительство» Экспертного совета при Комитете Госдумы по строительству и ЖКХ, прошедшем на площадке банка ВТБ. Участники — представители федеральных органов власти, банковского сектора, крупнейших девелоперских компаний и профессионального сообщества — собрались, чтобы обсудить тему «Планирование и создание эффективной недвижимости. Устойчивость девелоперского бизнеса», и в фокусе дискуссии оказались не столько маркетинговые упаковки проектов, сколько фундаментальные разрывы в правовой и управленческой логике современного строительства.
Когда правила игры меняются на ходу
Ключевой вызов, с которым сталкивается отрасль, — разрыв между долгосрочными инвестиционными обязательствами и оперативным изменением градостроительных норм. Директор по правовым вопросам компании «Капитал Груп» Владимир Галактионов, представляя юридические аспекты девелопмента в столичном регионе, рассказал о системной проблеме — договоры комплексного развития территорий (КРТ) заключаются на срок до 25 лет, однако в процессе их реализации, уже после подписания соглашения и получения банковского финансирования, могут быть изменены нормативы градостроительного проектирования. В качестве примера он привел ситуации, когда утвержденная и заложенная в финансовую модель схема проекта ломалась из-за внезапного увеличения требований к социальной инфраструктуре, изменений в нормативах озеленения или отмены льготных категорий для мест приложения труда.
«Банк спрашивает финансовый результат, — рассказал Владимир Галактионов, — но, когда меняется финансовая модель в процессе, когда даже доходность пропадает, это вопрос уже не эффективности, а выживания проекта».
Предложение о «заморозке» правил для заключенных договоров нашло немедленный отклик у законодателей. Первый заместитель председателя Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Роман Лябихов признал проблему актуальной и предложил конкретный механизм: договор КРТ заключен — власть не должна иметь права вносить изменения в региональные нормативы градостроительного проектирования на протяжении срока действия этого договора. Дискуссия развернулась вокруг периода такой «заморозки»: девелоперы предлагали зафиксировать правила на пять лет, законодатели склонялись к сроку 10-15 лет, достаточному для окупаемости проекта.
«Это не значит, что нормы не могут развиваться, — уточнил Роман Лябихов. — Но для каждого заключенного договора основополагающие условия не должны меняться».
Кадровый кризис градостроительства
Не менее острой оказалась проблема качества градостроительной документации и кадров, которые эту документацию создают. Председатель Экспертного совета, депутат Государственной Думы Владимир Ресин подчеркнул парадокс: проект планировки территории — документ, с которого начинается жизнь любого девелоперского проекта, — сегодня не подлежит никакой экспертизе. Требования к его составу прописаны в Градостроительном кодексе, но требований к разработчику, его квалификации и ответственности не существует. Статистика лишь подтверждает системный кадровый провал: только 10% главных архитекторов регионов имеют профильное образование, а градостроительного среди них практически нет.
«Мы имеем те города, которые имеем, — сказал Владимир Ресин. — Пока «главный архитектор» не станет профессией, а не номинальной должностью, говорить о качественном девелопменте сложно». Он напомнил, что законопроект об архитектурной деятельности находится в работе, и сейчас важно точечными поправками в Градостроительный кодекс усилить роль главных архитекторов.
Классификация как инструмент прозрачности
Разрозненность данных о недвижимости — от государственных реестров до коммерческих аналитик — делает рынок непрозрачным, а управление стоимостью портфелей — неточным. Президент Ассоциации «Альянс экспертов рынка недвижимости» Яна Кузина представила концепцию балльной классификации зданий, которая уже несколько лет развивается на стыке банков, оценщиков и девелоперов. В ее основе — объективная оценка объекта по четырем группам параметров: конструктивные особенности, инженерные характеристики, ESG-статус и качество управления. Ключевое отличие от существующих PR-классификаций в том, что класс (золотой, платиновый и т. д.) присваивается не по заявлению девелопера, а по факту набора баллов, рассчитанных по 70 критериям. «Сегодня у нас есть разрозненные базы данных: у государства — одна, у консультантов — другая, у брокеров — третья. Единого пространства, — отметила Яна Кузина, — где сходились бы данные о существующих, строящихся и планируемых объектах, нет. А без этого цифровизация рынка остается декларацией». Она призвала государство и банки к созданию единого классификатора, предложив в качестве стимула для девелоперов снижение кредитных рисков для тех, кто проходит добровольную сертификацию.
Владимир Ресин, комментируя инициативу, поставил вопрос об ответственности: «Кто будет отвечать за те оценки, которые вы публично поставите, если потом граждане или бизнес разочаруются? Недаром кто-то не хочет выставлять свои данные на всеобщее обозрение». Он подчеркнул: путь к цивилизованному рынку лежит не через стихийные рейтинги, а через системную работу с государственными базами данных и выверку взаимосвязей между ними. Парламентарий напомнил, что до сих пор не принят закон о риэлторской деятельности, который регулировал бы профессиональную ответственность участников рынка, и это создает правовой вакуум, где любые публичные оценки остаются без юридических последствий.
Подводя итоги заседания, Владимир Ресин подчеркнул: устойчивость девелоперского бизнеса сегодня — это качество сборки всей системы. «Планирование и создание эффективной недвижимости требуют взвешенного и профессионального подхода, — сказал он. — Девелоперский бизнес работает в условиях серьезных экономических вызовов: растет стоимость ресурсов, меняется законодательство, рынок становится более требовательным». Устойчивость отрасли, по мнению Владимира Ресина, напрямую зависит от качества управления проектами, грамотной оценки рисков и тесного взаимодействия государства, банков и бизнеса. Он напомнил, что Экспертный совет остается площадкой, где вырабатываются практические решения и предложения по совершенствованию законодательства.