Денис Воронин/ АГН «Москва» Российский рынок жилья продемонстрировал оживление январского спроса на фоне изменений условий по программам льготной ипотеки и уже в феврале марте «ушел» в спад по объемам продаж на первичном рынке в большинстве регионов РФ. Согласно аналитической справке Российской гильдии риелторов (РГР) на данном фоне есть примеры оживления вторичного рынка по спросу, но больше за счет собственных денежных средств покупателей, хотя активность ипотечных сделок также фиксируется.
Несмотря на общую ситуацию со спросом средние цены предложения на квартиры в этом году продолжали прирастать во всех крупных городах, при этом темпы роста фиксируются от 0,5 до 8% за квартал, что говорит об усилении тенденции асинхронного развития локальных рынков.
В целом фаза развития российского рынка недвижимости в I квартале 2026 года – насыщение, однако, за счет ухудшения многих макроэкономических факторов существует риск перехода в стадию спада в последующие периоды, и в таких условиях оживление спроса вряд ли предвидится.
«Несмотря на проблемы, которые переживает жилищный рынок в текущих макроэкономических условиях и ужесточении правил по льготным программам кредитования, российские девелоперы увеличили запуск новых проектов на 40% к показателям прошлого года. Число новых ЖК, по которым опубликованы проектные декларации, рекордно высокое и превышает уровни 2023–2024 годов. Повышенный спрос конца прошлого года и шлейф этого процесса в январе 2026 позволили многим компаниям поправить слабые результаты продаж предыдущих периодов» – рассказал Михаил Хорьков, сертифицированный аналитик- консультант РГР.
Общие итоги
В I квартале на локальных рынках вторичной недвижимости количество публичных оферт увеличилось на 15-16%. Однако, дефицит предложений на «вторичке» отметили представители агентств недвижимости из достаточно обширного списка городов: Москвы, Раменского Московской области, Воронежа, Иваново, Великого Новгорода, Орска Оренбургской области, Кирова, Чебоксар, Екатеринбурга, Красноярска и Железногорска Красноярского края, Томска, Бердянска Запорожской области.
Дефицит предложений на «первичке» отмечают эксперты Раменского МО, Сочи, Алупки (Республика Крым), Орска Оренбургской области, Чебоксар, Томска, Хабаровска, Магадана.
Спрос снизился в 22 городах, в 11 – остался на уровне прошлого квартала, и только в 6 – вырос. Активизация произошла во всех городах в январе 2026 года в связи с изменениями условий по льготной ипотеке с 1 февраля. Наибольшее снижение спроса, от 30% и выше, в Сергиевом Посаде, Йошкар-Оле, Оренбурге, Кирове, Усолье-Сибирском Иркутской области.
Несмотря на пассивность спроса, цены на рынке многоквартирного жилья выросли в 18 из 30 городов. Снижение цен отмечено всего в 5 городах, соответственно, в 16 городах они удержались на одном уровне.
Что касается уровня цен, то максимальные наблюдаются традиционно в Москве. Средние предложения на вторичке и первичке в столице составляют 357 – 487 тыс. рублей за кв. метр. В Сочи цены были на уровне Москвы.
Темпы роста стоимости в крупнейших городах были выше на вторичном рынке по сравнению с новостройками, что способствовало уменьшению разрыва между ними, но в цифрах это не более 2-3%. Максимальный разрыв между рынками в 36-38% отмечен в Москве, Перми, Омске и Южно-Сахалинске.
В конце I квартала 2026 года средний ценник на первичном рынке в большинстве крупнейших городов РФ остается в диапазоне от 150 до 200 тыс. рублей за «квадрат». На вторичном рынке диапазон цен несколько изменился по сравнению с предыдущим кварталом и фиксируется от 110 до 165 тыс. рублей за кв. метр.
«Впервые за многие годы активность спроса на «первичке» в I квартале 2026 года была выше в Питере, чем в Москве. Это видно по соотношению показателя распроданности к строительной готовности проектов», – отметила Эльвира Епишина, члена комитета РГР по аналитике.
Количество предложений на «вторичке» столицы в марте снизилось на 7%. Если увеличение предложения в феврале было связано с началом делового сезона и окончанием длительных новогодних праздников, то уже в марте высокая активность покупателей вымыла большую часть наиболее дешевых предложений. Это в том числе и привело к росту средних цен предложений в марте на 2,5%.
Всего в Москве, по итогам I квартала было зарегистрировано 30,3 тыс. сделок на вторичном рынке, что на 29% меньше чем в IV квартале 2025 года, когда было зарегистрировано 42,6 тыс. сделок. А на первичном рынке – 13 тыс. сделок (–52% по сравнению с прошлым годом).
Подробнее о региональных рынках
В Кирове объем предложений квартир на вторичном рынке в I квартале вырос на 13%. Количество жилищных кредитов в структуре продаж от общего числа сделок, включая ипотеку, наличные и субсидии, составило порядка 25%. К концу квартала, после очередного снижения ключевой ставки до 15% отмечается рост ипотечных консультаций.
Кроме того, I квартал показал динамику роста средней цены «квадрата» на «вторичке» +4,92% (рост с 110,9 до 116,3 тыс. рублей). С началом высоких ставок, при общем ожидании падения цены выросли с января 2024 по март 2026 года на 25%.
В Перми на конец марта 2026 года в незавершенном строительстве находилось 1,7 млн кв. метров жилья или 35,7 тыс. квартир. По сравнению с концом марта прошлого года объем строительства увеличился на 9%. Средняя площадь по строящимся квартирам составляет 49,6 «квадратов».
Общее количество предложений на открытом рынке составило 13 тыс. квартир. По сравнению с концом IV квартала 2025 года общее количество предложений на рынке многоквартирного жилья увеличилось на 3,7%.
В структуре предложения по количеству комнат преобладают квартиры малого формата. На «вторичке» однокомнатные и двухкомнатные квартиры занимают долю 63%, «трешки» и более комнатные квартиры – 37%. В новостройках ситуация схожая: студии, однокомнатные и двухкомнатные квартиры занимают большую долю 69%, трех и более комнатные квартиры – 31%.
В структуре спроса преобладают квартиры малого размера по числу комнат. Например, соотношение суммарного спроса на «однушку» и «двушку» и на квартиры большего размера установлено на уровне 67,2% к 32,8%. Аналогичное соотношение на рынке новостроек составило 76,4% к 23,6%.
Кроме того, на вторичном рынке многоквартирного жилья спрос и предложение пытаются найти равновесие. Начиная с августа 2025 покупатели квартир активизировались и по мере снижения ключевой ставки готовы выходить на сделки с использованием ипотеки на сумму 1,5-2,5 млн рублей. Цены на «первичку» дифференцированы от условий финансирования. Каждый застройщик имеет программы стимулирования спроса за счет акций и спецпредложений.
В Екатеринбурге, в марте число нереализованных квартир на «первичке» составило 62 тыс. квартир, из которых более 4 тыс. – в сданных домах. За год предложение выросло на 4%. После повышенного спроса в январе на страхах трансформации семейной ипотеки, в феврале-марте рынок показывает слабые продажи на уровне прошлого года.
Объем продаж заметно превышает показатели прошлого года лишь за счет нетипичного января. Доля ипотеки к концу года выросла до 74%. Вторичный рынок демонстрирует неплохую для текущего контекста активность, но оборот сдерживается низким объемом предложения.
В начале года цены предложения в новостройках выросли после отмены ряда стимулирующих акций и вымывания наиболее дешевых объектов. Но к марту-апрелю, продавцы вынуждены были вернуться к ценовым дисконтам. Рост цен за последние 12 месяцев составляет около 9%, а средний показатель – около 178 тыс. рублей за кв. метр. На «вторичке» средняя цена предложения составляет 142 тыс. рублей, что на 11% выше марта прошлого года.
В Тюмени объем предложения на вторичном рынке подрос и зафиксировался на уровне – 16,4 тыс. квартир (+3,0%). Некоторая активизация вторичного рынка повлияла на возвращение части продавцов. Что касается «первички», то она продолжает показывает снижение представленных на рынке квартир. Данный показатель снизился еще на 3,8% до 27,1 тыс. квартир.
Средняя цена предложения «квадрата» на первичном рынке недвижимости снизилась на 0,5% и составила на конец марта – 150 тыс. рублей. В это же время продолжает расти и средний уровень торга, который уже сейчас составляет порядка 10,5%. На вторичном рынке средняя цена предложения увеличилась на 0,5% до 130,7 тыс. рублей за кв. метр. Более значительный рост цен наблюдается в сегменте «новой вторички», где цены активно подтягиваются к уровню новостроек.
Кроме того, застройщикам удалось реализовать порядка 3,9 тыс. квартир, что на 16,4% выше аналогичного периода прошлого года. Но основной спрос был сформирован в январе, в ожидание изменений в выдаче «Семейной ипотеки», в последующие месяцы количество сделок уменьшилось сразу в два раза. Вторичный рынок, наоборот, начал забирать свою долю обратно – 35% всех сделок пришлось на данный сегмент.
Число проданных квартир в новостройках Новосибирска за I квартал 2026 составило 4,4 тыс., –5% по сравнению с прошлым годом. Средняя цена предложения по жилью здесь выросла на 4,3 %. Средняя цена предложения в декабре 2025 составила 145,2 тыс. рублей за кв. метр на «вторичке» и 180,1 рублей на «первичке».
Во Владивостоке отмечается положительная квартальная динамика цен. Стоимость на первичном рынке выросла на 8,4%, а на вторичном – на 3%. При этом в годовом исчислении динамика разнонаправленная: на первичном рынке снижение составило 5,3%, а на вторичном рост составил 13,1%. На протяжении года цены предложения изменялись в диапазоне 197–186 тыс. рублей за кв. метр на «первичке» и 182-206 тыс. рублей на «вторичке».
В Южно-Сахалинске на вторичном рынке многоквартирного жилья больше всего было предложений по продаже двухкомнатных квартир в областном центре, а меньше всего – четырехкомнатных.
В I квартале 2026 года средняя цена предложения на «вторичке» составила 182,2 тыс. рублей за «квадрат», рассматриваемый показатель стал выше на 12,1% (или на 19,7 тыс. рублей в числовом эквиваленте), чем в IV квартале 2025 года. Средняя цена предложения на первичном рынке составила 249,5 тыс. рублей за кв. метр. Кроме того, в январе в области ввели 23,5 тыс. «квадратов» жилья, что на 86,8% больше, чем в этом же месяце 2025 года (12,6 тыс. «квадратов»).
Рынок первичного жилья Южно-Сахалинска переживает период активной стройки. Однако многие застройщики переносят сроки, приостанавливают строительство и имеют инфраструктурные сложности.