300 млн рублей — на жильё для малых городов. Для строительного рынка сумма — символическая. На неё можно возвести пару домов в небольшом райцентре.
А между тем проблема куда глубже: в десятках городов люди сталкиваются с абсурдной реальностью — жильё стоит почти как в столице, а доходы не позволяют даже мечтать об ипотеке.
На совещании в правительстве объявлено о выделении дополнительных 300 млн руб. на жилищное строительство в малых городах и сельской местности. По словам Михаила Мишустина, отрасль остаётся в центре внимания кабинета министров, потому что напрямую влияет на пространственное развитие страны.
«Благодаря такому льготному финансированию справить новоселье смогут тысячи семей по всей стране», — заявил премьер.
Он также напомнил, что в 2025 г. на субсидирование процентных ставок для строителей в двух десятках регионов направили свыше четверти миллиарда рублей, поддержав возведение более 500 тыс. кв. м жилья в населённых пунктах до 100 тыс. человек.
Парадоксы квадратного метра
Возьмём Чебоксары — город, который вроде бы и не мегаполис, но и не «малый» в привычном понимании. Именно на таких полусредних городах особенно хорошо видно, как ломается логика рынка.
В III квартале 2025 г. средняя цена квартиры в местной новостройке выросла на 35,7% — до 8,97 млн руб. Даже новая «однушка» с отделкой не в центре города стоит примерно 6 млн руб. При этом средняя зарплата в регионе в 4−4,5 раза ниже московской. Получается, чтобы накопить хотя бы на первоначальный взнос в 20%, семье придётся ни есть, ни пить, а откладывать всю зарплату минимум 3−4 года — и это без учёта инфляции и роста цен на жильё.
Чебоксары — не исключение. В Аксае, спутнике Ростова-на-Дону, новостройки тоже стремительно подтягиваются к столичным ценникам: средняя квартира здесь около 7,5 млн руб. Близость к крупному центру работает, как катализатор роста стоимости. Транспортная доступность делает город привлекательным, а доходы местных жителей за ценами не поспевают.
В Алуште ситуация ещё ярче: здесь по данным аналитиков IDEM-консалтинг, средний бюджет приобретения апартаментов при площади 57,3 кв. м достигает 21,7 млн руб.
Спрос подогревают туристы и внутренние мигранты, а рынок живёт по законам курортной экономики — то есть дефицита и спекуляции.
В таких условиях квадратные метры становятся не средством решения жилищного вопроса, а потенциальным активом, который местному люду не по карману.
Если смотреть на другие средние и малые города, картина тоже не радует. В Твери стоимость квадратного метра в новостройке доходит до 130−140 тысяч руб.
При этом средняя зарплата — порядка 55−60 тыс. В Калуге — 125−135 тыс. за «квадрат» при средней зарплате около 60 тыс. Даже в относительно недорогих городах, вроде Орла или Тамбова, цены на новостройки стабильно держатся на уровне 90−110 тыс. руб. за метр, а зарплаты редко превышают 45−50 тыс. руб.
Огромный разрыв между стоимостью жилья и реальными доходами — проблема системная. Она фактически отсекает от рынка целые группы населения: молодых специалистов, семьи с детьми, бюджетников. Даже если дом построен, квартиры в нём могут месяцами стоять пустыми: платёжеспособных покупателей просто нет.
Почему девелопер не идёт в глубинку
Застройщики не скрывают: малые города — зона повышенного риска и низкой маржинальности. В мегаполисах спрос понятен, логистика отработана, а прибыль прогнозируема. В глубинке всё иначе: покупательская способность ниже, инфраструктура слабее, а риски выше. Без гарантий и субсидий бизнес туда не пойдёт — и это логично с точки зрения экономики.
Господдержка в виде тех самых 300 млн руб. призвана как раз компенсировать часть этих рисков. Но пока такие вливания выглядят точечными и слишком скромными, чтобы всерьёз заинтересовать крупных игроков. Девелоперы будут строить там, где есть спрос и понятная экономика, а не там, где «надо».
Есть и ещё один нюанс: в малых городах часто не хватает квалифицированных подрядчиков, строительных мощностей и даже элементарной логистики. То есть даже если застройщик согласится на проект, ему придётся завозить технику, материалы и рабочих из других регионов, что сразу увеличивает себестоимость. В итоге рентабельность падает, а риски растут.
Земский лузер
Классическая миграционная модель в России давно превратилась в печальную закономерность: из села — в райцентр, из райцентра — в областной центр, а оттуда — в Москву или другой мегаполис.
Обратное движение остаётся редким исключением. Да, отдельные истории «переезда в глубинку» случаются — ради экологии, темпа жизни или удалённой работы. Но массового тренда на возвращение в малые города не видно.
Программы вроде «Земский доктор» и «Земский учитель», действительно, помогают закрыть кадровые дыры: в глубинку поехали специалисты.
Но одна выплата не решает всех проблем. Человек может соблазниться подъёмными, а через пару лет уехать, если в городе нет нормальной школы для детей, поликлиники с современным оборудованием или просто места, где можно провести свободное время.
Без комплексного подхода такие программы работают как временная заплатка, а не долгосрочное решение.
Социологи отмечают, что ключевым фактором удержания людей остаётся не единовременная выплата, а качество повседневной жизни: работа, доступность услуг, надежный транспорт, культурная среда. Если этих условий нет, даже самое красивое жильё не удержит людей.
Бумажный каркас
По нацпроекту «Инфраструктура для жизни» власти пытаются выстроить сеть опорных населённых пунктов (ОНП) — своего рода каркас пространственного развития. Всего выделено 2160 таких точек, и большая часть из них — малые города и сёла.
Идея звучит здраво: развивать не только мегаполисы, создавать и в ОНП комфортную среду, чтобы люди могли жить, работать и растить детей, не чувствуя себя «на периферии».
Но на практике этот каркас держится в основном на декларациях. Без массового притока инвестиций, без создания рабочих мест и выравнивания цен на жильё с доходами жителей он рискует остаться лишь на бумаге.
Жильё — лишь один элемент. Без дорог, школ, больниц и рабочих мест даже самые красивые новостройки не удержат людей. А без устойчивого спроса на жильё не придут и застройщики. Замкнутый круг.
Транзитная зона
300 млн руб. — попытка слегка притормозить нарастание проблемы. Без системных мер — от выравнивания доходов до реального развития инфраструктуры — точечные вливания будут лишь временной мерой.
Малые города рискуют остаться транзитной зоной на пути к мегаполисам: люди будут приезжать, чтобы заработать или получить подъёмные, а потом всё равно переселяться туда, где жизнь объективно комфортнее и перспективнее.
Проблема глубже, чем просто нехватка денег на строительство. Она в том, что экономика малых городов не создаёт достаточный уровень доходов, а рынок недвижимости живёт по своим законам, часто оторванным от реальных зарплат. В этих условиях даже «доступное» жильё остаётся недоступным.
Чтобы ситуация изменилась, нужны не отдельные транши, а комплексная политика: развитие местной экономики, создание рабочих мест с достойной оплатой, поддержка малого и среднего бизнеса, развитие транспортной и социальной инфраструктуры. Только тогда жильё станет не просто квадратными метрами, а частью нормальной, комфортной жизни — и люди будут оставаться в малых городах не из необходимости, а по собственному выбору.
Оценить решение правительства о выделении дополнительных средств на строительства жилья в малых городах, а также прокомментировать ситуацию на рынке недвижимости в России «Свободная Пресса» попросила профессора МГУ, экономиста Наталью Зубаревич.
«СП»: Наталья Васильевна, 300 млн рублей на жильё для малых городов — это реальная поддержка или скорее символическая мера? На сколько домов или квартир реально хватит этой суммы в типичном малом городе — и способна ли она хоть как-то повлиять на отток населения?
— 300 миллионов — это вообще ни о чём, это даже не капля в море!
«СП»: В ряде городов, например, в Чебоксарах, Аксае или Алуште, цены на новостройки, если не приблизились вплотную к московским, то как минимум идут в этом направлении…
— К счастью, пока всё-таки не приближаются они к московским. В той же столице, извините, «однушка» всё равно стоит минимум в два раза дороже по сравнению с Чебоксарами.
«СП»: Но зарплаты в этих городах всё равно такие, что даже для того, чтобы накопить на первоначальный взнос людям надо не есть и не пить несколько лет. Почему рынок жилья в регионах будто живёт отдельно от реальных доходов людей?
— Цены на квадратный метр росли по всей России даже в этом году. При том, что жилья в эксплуатацию вводят меньше, а цены ставят больше. Всё остальное — это не ко мне.
«СП»: Программы вроде «Земский доктор» и «Земский учитель» помогают закрыть кадровые дыры, но нередко специалисты уезжают спустя несколько лет…
— Я не слышала, чтобы эти программы хоть как-то помогали! Извините, мне больше нечего сказать…